Tanácsadás

Műszaki és ingatlanforgalmi tanácsadás ingatlan vásárlásakor

Lakásátvételi szakvélemény Lakásátvételi szakvélemény (pdf)

Irodánk szívesen közreműködik az esetleges építési hibák, kivitelezési problémák orvoslásában.

Magánszemélyeknek új lakás vásárlásakor, cégeknek az új beruházásuk elkészültekor, vagy egy-egy részteljesítéskor szokott szükségük lenni olyan független szakértői csapatra, amely a kivitelező teljesítményét értékeli, illetve segít a probléma megoldásában.

Az építőipari kivitelezési problémát három féle úton rendezhetjük:

  • bíróság előtt eljárva, peres úton
  • választott bíróság előtt
  • mediáció útján (Latin eredetű szó, jelentése: "közvetítés")

Jogvitáinkat nem kell feltétlenül bíróság elé vinnünk. A bírósági eljárásnak számtalan hátránya van: hosszú évekig elhúzódik, rendkívül költséges, a döntés joga nincs a felek kezében, ezért az ítélettel gyakran még a pernyertes fél sem elégedett.

Az építési hibák okozta jogvitát az ügyfelek egy része - különösen a gazdasági szféra szereplői - számos esetben mediáció útján rendezik.

A mediáció Nyugat-Európa számos országában jelentős múlttal rendelkező, szívesen alkalmazott eljárási forma, amely jellegében és logikája szerint jelentősen eltér a hagyományos peres eljárástól. A Magyar Országgyűlés 2002-ben alkotott törvényt a mediátori tevékenységről, szabályozva ezzel a mediátorok működését, nyilvántartásba vételét, az általuk lefolytatott eljárás menetét.

Ez a vitarendezési technika az üzleti-, kereskedelmi- és a pénzügyi világban leginkább előnyös, ahol különös jelentőssége van a kiépített kapcsolatrendszer fenntartásának, a jó hírnévnek, a gyors döntéshozatalnak. A mediáció jellemzői: gyorsaság, költségkímélet, jövőorientáltság, rugalmasság, önkéntesség, eredményes végrehajtás... Alkalmazhatóságához természetesen szükséges, hogy a felek hajlandóak legyenek együttműködni, saját érdekükben tárgyalóasztalhoz ülni.

Az eljárás során a konfliktusban érintett felek közötti tárgyalást, megegyezést pártatlan harmadik személy - a mediátor - segíti elő.

A mediátor feladata a szembenálló felek közötti indulatok fékezése, a megoldásra váró érdekalapú konfliktus okának tisztázása, konstruktív párbeszéd kialakítása, mindezzel segítve a feleket abban, hogy megtalálják azt a megoldást, amely számukra a legkedvezőbb.

A mediátor szaktudásán, szakmai gyakorlatán alapuló egyezségi javaslatot terjeszthet elő, melynek elfogadása a felek akaratától függ. Ennek elkészítéséhez szükség szerint igénybe vesz szakértői segítséget.

A mediátor maga határozatot soha nem hoz, a döntés joga a felek kezében van, az eljárás alatt semmi olyan nem történik, amelyhez ne járulna hozzá minden résztvevő. Az eljárás során kidolgozott és a felek által elfogadott egyezség okiratba foglalásáról a mediátor gondoskodik.

Amennyiben az egyezség létrejön, perre nem lesz szükség, mivel a felek által megkötött megállapodás minden érintett személy érdekeinek megfelel, annak gyors végrehajtása saját érdekük.

Igazságügyi szakértői vélemény minta

Tárgy: A VI. xxxx utca xx. sz. épület felső szinti lakásának, továbbá a közös helyiségeknek (garázs, lépcsőház, udvar) kivitelezési hibái és hiányosságai

1. kép
A padlóburkolat síktól való eltérése további gondot okoz. A teraszra hulló esővíz nem tud a lefolyóba folyni.

2. kép
A képen megjelölt lapok nem tapadnak szilárdan az aljzathoz, így azok bontása feltétlenül indokolt.

3. kép
A padlóburkolat színárnyalati eltérése.
A terasz vízelvezetési koncepciója ezen a ponton érthetetlen.

4. kép
A felső terasz lapjai sem tapadnak szilárdan az aljathoz.

5. kép
A felső terasz vízelvezetése is szakszerűtlen.

6. kép
A felső teraszon a víz nem tud a folyókába jutni.

7. kép
A nappali és a konyha küszöbkialakítása balesetveszélyes.

8. kép
A csempe burkolat esztétikailag kifogásolható.

9. kép
A csempeburkolat esztétikailag kifogásolható.

10. kép

11. kép

12. kép
A WC csempeburkolata sem I. osztályú minőségű.

13. kép

14. kép

1. Alsó terasz - szomszédos lakást elválasztó mellvéd

15. kép
A szomszédos lakás teraszától elválasztó mellvéd bádogfedése miatt a falon elég hamar vízfolyás fog megjelenni.

2. Laminált padlóburkolat

16. kép
A padlóburkolat szegélye elválik a faltól

17. kép
A padlóburkolat szegélye elválik a faltól.

18. kép
A laminált padlóburkolat elemek illesztése nem megfelelő.

19. kép
A laminált padlóburkolat elemek illesztése nem megfelelő.

20. kép
A laminált padlóburkolat elemek illesztése nem megfelelő.

21. kép
A parketta szegélyezése nem esztétikus.

22. kép
A különböző típusú padlóburkolatok találkozása nem esztétikus.

23. kép
A laminált parketta sarokszegélye esztétikailag nem megfelelő.

24. kép
A felső szinti szobák radiátor talpaknál a parketta kialakítása nem esztétikus.

3. Külső nyílászárók

25. kép
A nappali egyik teraszajtaja nem záródik rendesen - igazításra szorul.

26. kép
A felső teraszajtó belső fa burkolata belülről sérült.

4. Emeleti tetősík ablak

27. kép
Az emeleti tetősík ablak hibás - nem lehet kinyitni.

5. Redőny

28. kép
A redőny takarólemeze belülről csak bontással távolítható el, így az esetleges hőhidak szempontjából vizsgálni nem lehetett.

29. kép
A redőny belső húzója hiányzik.

6. Elektromos szerelvények

30. kép
A felső szinti szobában néhány elektromos szerelvény igazításra szorul.

7. Belső falfelületek minősége

A külső térelhatároló szerkezetek és a válaszfalak kerámia anyagúak, vakolt felülettel. A falazatok felületét a függőlegestől való eltérés és a síktól való eltérés szempontjából érdemes vizsgálni.

Az MSZ 04-803/1 alapján az egyéb (nem teherhordó) falazatokra vonatkozó követelmények az I-II-III. osztályú minőségi osztályban a függőleges síktól való eltérésre rendre f-g-h, a síktól való eltérésre e-f-g. Magára a vakolt felületre az MSZ 04-803/9 alapján a felületek és élek pontossági osztálya sík felületek esetén rendre c-d-e. Különösebb mérés nélkül, egy vízmértéket a fal élére helyezve szemrevételezéssel is megállapítható, hogy a lakáson belül a vakolt élek síktól való eltérése messze meghaladja még a III. osztályú minőségnél is megengedett értéket, vagyis a belső falak a vizsgált részeken osztályon kívüli minőségűek.

A felső szinten a szobákban a falak szinte sehol sem derékszögűek. A derékszögtől való eltérés esetenként olyan mértékű, hogy már szabad szemmel is zavaró.

31. kép
A sarok derékszögtől való eltérése nem megengedhető mértékű.

32. kép
A derékszögtől való eltérést a padlóburkolat külön hangsúlyozza.

33. kép
A belső él (pozitív sarok) sem derékszögű.

34. kép
A vakolt felület síktól való eltérése is erősen kifogásolható.

35. kép
A fenti szobában a mennyezet alatt a vakolat erősen hullámos (osztályon kívüli minőség).

36. kép
A fenti szobák sarkai rendre nem elfogadhatóak.

8. Elektromos szerelvények

37. kép
A felső szinten az erkélyajtó behelyezése esztétikailag nem elfogadható.

9. A külső vaskorlátok minősége

4.1. Az MSZ 04-803/20 alapján egyenetlenség a mázolt fémszerkezetek egyenetlenségéből adódóan I. osztályú minőségben nem lehet, 3%-ig II. osztályú minőséget jelent. A korlát acélszerkezete az egyenetlenségből adódóan nem I. osztályú

4.2. A korlát néhány helyen korrodálódik.

38. kép
A külső vaskorláton néhány helyen rozsdafolt jelent meg.

10. Belső lépcső

Az OTÉK a következőképp rendelkezik a lépcsőfokok méretéről:

Lépcsők

64. § (1) A lépcső járóvonalán csak azonos lépcsőfok-méret lehet. Kivétel lehet az időszakos használatú építményszintekre (pinceszintre, tetőtérre) és az utólag létesülő szintre (emeletráépítés, tetőtérbeépítés) vezető lépcsőkar.

(6) A kiürítés céljára szolgáló lépcső szabad karszélességét a lépcső által kiszolgált építményben, építményrészben a rendeltetés szerint huzamosan tartózkodók számának és a várható forgalom egyidejűségének figyelembevételével, a kiürítésre vonatkozó előírások megtartásával kell meghatározni, ez a szélesség azonban nem lehet kevesebb

b) egy lakáson vagy üdülőegységen belüli lépcső esetén 0,80 m-nél,

Lépcsőfokok

65. § (1) A lépcsőfok méreteit a "2 m+sz = 60-64 cm" összefüggés alapján kell meghatározni [m = a fokmagasság cm-ben, sz = a fokszélesség (belépőszélesség) cm-ben, a járóvonalon mérve].

(3) A lakáson vagy üdülőegységen belüli, továbbá az időszakos használatú építményszint (pl. tetőtér), vagy üzemi berendezés megközelítésére szolgáló lépcső fokmagassága legfeljebb 20 cm lehet.


A belső lépcsőről megállapítható, hogy nem felel meg az OTÉK előírásainak, mert

  • A lépcső járóvonalán a lépcsőfok-méretek különbözőek (40. és 41. kép)
  • A szabad karszélesség kisebb, mint 80 cm.
  • A lépcsőfokok mérete nem a 2 m+sz = 60-64 cm összefüggés alapján lett meghatározva.

39. kép
A képen egy 1.00 m-es mérőléccel szimulálva látszik, hogy a szabad karszélesség alig több, mint 65 cm.

40. kép
Ez a kép és a következő kép két lépcsőfok különböző lépcsőfok-méretét mutatja (felülről).

41. kép

B.) Közös tulajdonú épületrészek

11.Tetőfedés, bádogozás

42. kép
A tetőfedés esztétikailag is kifogásolható.

43. kép
A tetőablakok mellett a vágott cserepek nem lettek megfelelően rögzítve.

44. kép
A tetőhéjalás ezen a helyen nem egyfajta cserépből készült.

45. kép
A vágott cserép itt sem lett rögzítve.

46. kép
A tető-fal csatlakozásánál sem lettek rögzítve a vágott cserepek.

47. kép
A cserepek elhelyezése esztétikailag nem megfelelő.

48. kép
A cserepek elhelyezése esztétikailag nem megfelelő.

49. kép
A lécezés alatt a fa nem lett impregnálva.

50. kép
A fa szerkezeteket gombamentesíteni kellett volna.

51. kép
A kúpcserepek elhelyezése nem esztétikus.

52. kép
A kémény mellett a cserepek elhelyezésének ellenőrzésére nem volt lehetőség.

12. Lépcsőház

53. kép
A lépcső felmosásakor a lecsurgó víz meg fog jelenni a lépcső bütüjén.

54. kép
A lépcsőházban több különböző burkolólap került alkalmazásra.

55. kép
Az egyik gépészeti helyiség ajtaja használhatatlan. (Nekiütközik a lámpának).

56. kép
A képen három különböző lap alkalmazása látható.

57. kép
A kép közepén is színben eltérő lapok látszakan.

58. kép
A gépészeti csövek takarítása sem történt meg.

59. kép
A gépészeti csövek hőszigetelése már több helyen elvált.

60. kép
A lábazat kialakítása nem esztétikus.

61. kép
A lépcsőházban a szerelvények takarítása elmaradt.

13. Földszinti parkoló

62. kép
A földszinti parkolóhelyeknél a vízelvezetés nem megoldott. Az összefolyó körül a burkolat sérült.

63. kép
A földszinti parkolóhelyeknél a vízelvezetés nem megoldott. Az összefolyó körül a burkolat sérült.

64. kép
A burkolat a hátsó beállóhelyeknél is több helyen sérült.

65. kép
A zöldfelületen is parkolók lettek kialakítva.

66. kép
A pinceszinti garázslehajtó ezen a helyen ázik.

67. kép
A félig fedett parkoló kialakítása.

14. Pinceszinti parkoló

68. kép
A parkolóhely végében elhelyezett szellőzőcső védelme nincs megoldva.

69. kép
A bejárati rész több helyről ázik.

70. kép
A következő képek az ázások nyomát mutatják.

71. kép

72. kép

73. kép
Ázás nem csak a fenti részen, de a padló közelében is jelentkezik.

74. kép
Ázásnyom a padló közelében.

Az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet (OTÉK) 85. §-a a következőképp rendelkezik a helyiségek méretéről:

Helyiségek méretei, kialakítása

85. §

...

(3) A helyiség belmagasságát a rendeltetésének és a lehetséges legnagyobb befogadóképességének megfelelően kell meghatározni, de a helyiség hasznos alapterületének belmagassága legalább a következő legyen:

d) 2,20 m szabad belmagasság

- az építmények közös közlekedőiben és a kiürítési útvonalakon,


legyen.

75. kép
A kiürítési útvonalon a szabad belmagasság kb. 1.90 m, ami ellentétes az OTÉK előírásaival.

76. kép
A kiürítési útvonal szabad belmagasságába még a futóalakos lámpa is belelóg.

77. kép
A padló felületén több helyen hajszálrepedés látható.

78. kép
Repedés a padló beton felületén.

79. kép
Repedés a padló beton felületén.